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          租賃市場需求分化加劇租金上漲勢能減弱

          2019-05-31 點擊 評論

              畢業季來臨,但重點城市的住房租金并未如往年應聲大漲。


              租金放緩甚至不再上漲,背后是各類長租公寓機構和資本的跑馬圈地告一段落,比如萬科的“萬村計劃”已經暫停擴張,多家房企和機構開始致力于已有物業的運營。


              從需求端來看,租賃市場出現了更加多元化的需求特征,這也傳導至供給端,在最常見的青年公寓產品線之外,市場也開始出現家庭公寓、藍領公寓、養老公寓以及其他高端公寓。


              當前,長租公寓機構和資本在尋找平衡點以及盈利模式。要長期發展租賃業務,金融手段、資產證券化必不可少,市場仍期待相關政策能有重大突破。


              一線城市租金平穩


              過去兩年充滿爭議的租金上漲現象,今年不復出現。


              以3月為樣本來看,貝殼找房近日發布的《有young青年租房指南》顯示,北京、上海、深圳一線城市的房租均有所增長,其中,北京漲幅最低,基本與2018年3月持平。以成都、杭州、重慶等為代表的新一線城市,3月房租均出現了下降。進入4、5月,北京、深圳等城市的租金保持穩定。


              租賃市場變動最明顯的是北京。貝殼研究院指出,租賃市場的成交節奏確實在放緩,2019年4月房源7日內出租率為21%,同比下降18個百分點,環比下降3個百分點,租賃市場的成交難度明顯增加。


              房源成交難度的增加在于供應量的增長,1-4月租賃月均新增掛牌量同比增長16.6%,前期買賣市場的平穩向下,一定程度上促使部分業主轉向租賃市場,同時長租公寓給市場提供了較大的供應增量,帶來供需關系改變。


              供需關系的改變,也直接影響了租金預期。4月,北京鏈家租賃房源共發生12224次調價,其中83%為下調報價,同比增加 19個百分點,且下調報價的占比在近半年呈現趨勢性的增加。


              貝殼研究院指出,2019年北京租賃市場的成交節奏明顯放緩,由此帶來1-4月租賃市場的量增價穩。


              一組可以關聯的數據是,在疏解人口的背景下,北京已經連續兩年常住人口凈流出,2018年,常住人口減少了16.5萬人,同比下降了0.8%。


              但2018年,深圳的常住人口增長了49.83萬,并且連續幾年人口持續快速流入,不過,深圳的租賃市場也與北京有類似之處。


              深圳合美居地產創始人賴沸新向記者介紹,他所在的龍崗坂田片區,除了學位房,其他房源租金都比較平穩。


              深圳中原地產的數據顯示,今年3月,深圳的租金小幅上升,但幅度不大;4月租賃市場需求下滑,節后的租房高峰期已過,租金出現小幅下滑。步入5月,市場需求預計保持平穩,租金也將維持穩定。


              個體的經歷或許更能反映“需求下滑”。深圳一位白領租客向記者表示,今年春節后把福田中心區的房子退租,空置了大概兩個月,房東降了點房租才順利又租出去。


              這位租客分析,前兩年大量的長租公寓“搶房”,拉了一波房租,也抬高了業主預期。但現在長租公寓的收房需求下降,市場供應量也已經上去了,租金很難再持續高位。


              數據似乎也說明了這一點。克而瑞發布的《2019年租賃住宅行業白皮書》顯示,截至2018年底,TOP30房企中已有2/3開始布局租賃市場;房企中大規模布局長租的萬科,以及代理公司世聯行旗下的紅璞,在分別吸納了10萬間以上的房源后,均暫停了房源擴張計劃,轉而對已有房源進行精細化運營。


              與此同時,集體租賃住房項目陸續推出,2018年全國新增近450萬方的自持性租賃地塊入市;金融機構與互聯網巨頭的相繼入市,也為租賃市場注入了新的活力。


              需求分化尋找盈利點


              回想去年,政策紅利之下,催生了資本助推下的長租公寓亂象:公寓爆倉、部分城市租金大漲、“甲醛房”、“租金貸”等問題頻發。


              而今租金平穩,租賃市場回歸真實的運營,首先要關注的就是市場的需求在分化。


              貝殼研究院分析北京的租賃市場,從租客行為來看,2019年租賃市場呈現出明顯的“租得小”、“租得遠”、群體“年輕化”特征。


              深圳房地產中介行業前研究總監徐楓也向記者分析,隨著房價的上漲,房屋租金會調整,但住房租金存在“天花板”,個人或家庭的月租金一般不超過月收入的一半。


              以深圳為例,深圳出現了很多“換租”現象,即租房人群從福田、南山等較中心的地段搬到租金相對較低的寶安、龍崗等地,熱點區域向外轉移。


              易居企業集團CEO丁祖昱表示,租賃是一個同時被高估和低估的行業,一方面,市場容量被大大高估;另一方面,供應結構不合理,低端需求被低估。


          此外,隨著一線城市置業門檻的加大,家庭式租賃的需求也在增加。以深圳為例,中原地產的數據顯示,今年4月,3房戶型租賃占比最高,達到34.9%,此外,4房以上的戶型占比也達到12.6%。


              機構也大多推出了組合型的長租公寓產品線。以萬科為例,2014年布局長租公寓以來,萬科已經形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務式公寓三類產品,為不同階段客戶提供長期租住解決方案。龍湖冠寓則把客戶分成八大類,青年專才、外籍留華、創客SOHO等,它并非以價格高低劃分產品系列,而是通過服務和產品的創新匹配不同客群的需求,進而規劃長租產品,如基礎地理位置,公共空間、裝修設計等。


              在滿足各類需求的基礎上,各家平臺都在深入探索盈利模式。“靠資本補貼、分割房屋多出房源等方式,都不是長久之計。”北京一位長租公寓負責人表示。


              萬科、龍湖等房企人士認為,未來長租公寓能夠盈利的前提,首先是運營水平,包括出租率、租金漲幅的穩定以及租賃社區和商業的一體化等。


              此外,租賃的資產證券化也是助力,但仍需持續深入。記者注意到,在此前兩年租賃類REITs、租賃ABS的基礎上,今年又有新的變化。3月13日,國內首單合作型長租公寓儲架REITs——“平安不動產朗詩租賃住房REITs”發行,首期規模為10.68億元。


              接近監管部門的人士透露,公募REITs年內可能將推出。該人士預計,基建類和長租公寓類資產作為標的公募REITs,將可能率先獲批。


          來源:21世紀經濟報道

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