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都市圈內的臨安是不是“洼地”?

2019-05-22 點擊 評論

    寫在最前


    今天快斗和諸君主要討論兩個話題,其一為都市圈之概念,其二則是“洼地”屬性。如果在文末“寫留言”里有提出好的觀點和建議的小伙伴,我們可以私信聊聊把話題放到日后的文章里。


    都市圈


    ying yu bu hui xie


    連云港是中國首批沿海開放城市、也是國際化港口城市、更是《西游記》中花果山所在地,但是沒有形成都市圈;潮汕地區亦是沿海城市、李嘉誠故里、潮商發源地、瓷制品工廠更是遍地開花,但是也沒有形成都市圈;舟山四面環海、一座座跨海大橋視覺沖擊力強到讓人窒息、普陀山和桃花島每年接納的游客量足矣讓本土市民發家致富,但是依然沒有形成都市圈。


    那么真正意義上已經落地的都市圈在中國有哪些呢?南京、上海、北京、天津、杭州、深圳、廣州、成都、寧波、蘇州、廈門等地為何特別優秀?核心因素就是四個字“衛星城市”。

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    資料來源于《百度百科》


    很明顯,根據上面《百度百科》所給出的資料杭州的衛星城市不是一般的多,如果說2017年之前臨安還是杭州的衛星城市,那么撤市立區之后的臨安則已經是杭州這顆“璀璨行星”的一部分。


    那么當下杭州以及其衛星城市的房價又是多少呢?下面這張圖內應該部分數據可以給到一些答案。

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    杭州圈部分區域在售新房備案均價一覽


    都市圈的存在和房價的上浮肯定是存在一定的關聯的,如果單純只是都市,而沒有形成那個圈,那么房價到達一定的瓶頸后就很難有上浮空間。例如山東威海榮成縣,快斗13年在那邊旅游的時候偶遇一個銷售妹子,得知某榮成海景房住宅備案均價7000,如今在售的一手新房不僅沒有太多的上浮而且還出現了大庫存現象,所以不得不啟動分銷在別的城市進行圈客銷售。


    “圈”這個神奇的存在,對外來人口的吸引力那不是一般的大,記得快斗童年在杭州都市圈還沒形成的時候,國內不少人口的流向都是北上廣深,尤其是廣深最為典型,至今為止云貴湘贛的一些人口外流還是以那邊為導向。而如今的杭州極其區縣,北到仁和、南至富陽、東行下沙、西看臨安,四個方向的典型城市里,外來人口轉“新居民”的數量也在逐日增多。


    上述只是單純從人口上所看出來的視角,至于產業、配套、規劃等細節的亮點更是數不勝數,也許在日后的線下沙龍會中快斗可以和諸君好好互動聊聊這些。

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    杭州都市圈示意圖



    洼地


    一般樓市行業里面指的洼地,大家都知道肯定是“價值洼地”。那么什么才是真正意義上的“價值洼地”呢?

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    資料來源于《百度百科》


    先看看臨安可以體諒的區位價值素材有多少?城際軌道交通16號線、青山湖科技城、2022年杭州亞運會部分比賽賽場、浙江農林大學、杭州“二繞”西復線……

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    杭州亞運會logo


    首先,臨安成為杭州第十區,已經不再屬于衛星城市,但是其房價居然比部分衛星城市還要低;其次,近年來大規模的棚改所造就的剛需群體依然還是要在臨安買房;再者,外來購買力不能忽視,當下臨安在售項目尤其是青山湖科技城板塊的幾乎都啟動了區外分銷,那么這些分銷所帶的客戶是哪里來了?主流還是滬杭兩個城市。而且成交率不低(本站每日數據播報有具體網簽細節),所以說優質房源現在不是街坊跟鄰居在搶,而是本土購買力跟外來投資客在搶。


    以上原因只能作為“洼地”理論依據的冰山一角,回頭看看臨安下屬鄉鎮,於潛、昌化、清涼峰、太陽等地,有多少市民在主城區尚未購置住宅?臨安的土拍地價一次高過一次又是為哪般?融創、萬科、碧桂園、藍城等全國一線開發商紛紛落子臨安又是什么布局?


    由此可見,是否“洼地”雖不能直接下定論,但是促成“洼地”的條件似乎已經成熟。至于未來走勢如何,還請諸君繼續和快斗一起關注市場發展。


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