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杭州16宗限房價地塊掛牌新天地板塊地限價4.5萬元/平方米

2019-08-15 點擊 評論

    東新、桃源、筧橋、運河新城……最近,杭州又有6宗“限房價、限地價”的地塊掛牌,將于9月10日正式出讓。


    迄今,杭州市區“雙限”地塊已達16宗。由于設置了商品房限價,杭州未來一兩年的房價版圖,也隨著“雙限”地塊的增多而日漸成型。

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    01 第二批“雙限”地塊登場 新天地板塊地限價4.5萬元/平方米


    此次掛牌的6宗“雙限”地塊中,其中4宗位于主城區的筧橋新城、運河新城、桃源和新天地板塊,其余2宗分別位于余杭區的臨平新城、仁和板塊。


    起拍單價最高的東新單元地塊,位于城北新天地板塊,東新園東側,出讓面積16956平方米,容積率2.1,可建面積35607.6平方米,起拍樓面價23080元/平方米,地價上限為29961元/平方米,限商品住宅精裝銷售均價45000元/平方米。東新單元已經多年沒有宅地供應,因此周邊無新盤在售,也沒有新房價格參考。而周邊二手房均價在4萬~4.4萬元/平方米。


    運河新城地塊可建面積73408.4平方米,起拍價18172元/平方米,地價上限23621元/平方米,限商品住宅精裝均價38000元/平方米。


    筧橋地塊可建面積83522平方米,起拍價20947元/平方米,上限價27173元/平方米。同時,限商品住宅精裝均價40800元/平方米。地塊東面緊鄰的在售樓盤龍湖大家九龍倉·璟宸府,目前高層精裝售價40832元/平方米。可以看到,該板塊高層限價幾乎未變。


    另外,桃源地塊可建面積86248.4平方米,起拍價16869元/平方米,上限價21855元/平方米,限商品住宅精裝均價34000元/平方米。周邊目前在售的融創金成·臻藍府,近期毛坯高層成交均價31100元/平方米。


    再看余杭臨平新城商住地塊,由于商業比例較大,樓面價并不高。可建面積272084.8平方米,其中商業占比36%,起拍價7000元/平方米,上限價9095元/平方米,限精裝銷售均價24000元/平方米。板塊內在售項目金輝藍光·星奕云著,高層精裝均價19700元/平方米,洋房精裝均價20486元/平方米。


    而仁和地塊,可建面積45247.5平方米,起價7600元/平方米,上限價9876元/平方米,限精裝銷售均價2萬元/平方米。目前板塊內無在售新盤參考。


    02 16個板塊房價付出水面 杭州限價版圖逐漸成型


    自“雙限”新政落地以來,杭州已出讓或已掛牌的涉宅地塊共有16宗。這也意味著,杭州目前有16個板塊,未來一兩年的新房價格已經確定,杭州樓市的全新價格版圖初步成型。


    16宗地塊中,有兩宗位于豪宅板塊,分別是望江新城、江河匯,均限價6.98萬元/平方米。由于錢江新城已無地可供,其他板塊也很難找出地段更優越的地塊,因此6.98萬元/平方米的價格或將在未來很長一段時間內,成為杭州新房價格的“天花板”。


    在主城區,新天地、筧橋板塊分別限價4.5萬元/平方米、4.08萬元/平方米,運河新城、下沙金沙湖、桃源分別限價3.8萬元/平方米、3.75萬元/平方米、3.4萬元/平方米。


    蕭山區的房價“天花板”無疑是錢江世紀城,限價4.5萬元/平方米,已經看齊主城區的新天地板塊;位列第二梯度的是限價3.75萬元/平方米的市北板塊,看齊金沙湖;南部臥城、空港新城則分別限價2.78萬元/平方米、2.05萬元/平方米;


    余杭區目前掛牌的地塊不多,只有喬司、臨平新城和仁和,分別限價2.87萬元/平方米、2.4萬元/平方米、2萬元/平方米。富陽區的首宗“雙限”地塊出現在銀湖,限價2.2萬元/平方米。


    值得一提的是,錢塘新區新灣板塊限價1.8萬元/平方米,這是當前唯一一宗限價低于2萬元/平方米的地塊。


    03 運河新城3.8萬元、㎡限價 引發熱議


    “運河新城要賣3.8萬元/平方米?太高了!”此次掛牌的6宗“雙限”地塊中,運河新城地塊3.8萬元/平方米的限價(含3500元/平方米精裝)引發熱議。


    此前推出的不少“雙限”地塊,限價低于或者與周邊二手房價持平。但是像運河新城地塊這樣,明顯高于周邊二手房價格的,目前還是第一個。


    該地塊位于康橋謝村,金昌路以南,顧揚路以西,京杭運河的東岸。周邊除了一些安置房和經濟適用房項目,商品房項目不多。往南約2公里,石祥路和拱康路交界處的尚堂府,目前二手房成交價3.3萬~3.5萬元/平方米;往北約3公里就是大家運河之星,目前二手房均價3萬元/平方米左右。與大家運河之星毗鄰的在售樓盤金科碧桂園博翠府,目前均價也還不到31000元/平方米。


    雖然同板塊樓盤不多,但是一橋之隔的運河西岸,卻有多個樓盤。距離最近的錦河灣僅1公里左右,距萬科北宸之光和濱江萬家名城不到2公里。目前萬科北宸之光二手房均價尚不到3.5萬元/平方米,濱江萬家名城3.6萬元/平方米左右。


    值得一提的是,運河西岸目前的城市界面遠勝東岸。西岸樓盤林立,配套已基本成熟。東岸舉目望去尚有大片空地,各類工程車出沒,幾乎看不到商業配套。距該地塊不到2公里的半山電廠,高聳的冷卻塔冒著白煙。


    既然如此,3.8萬元/平方米的限價是否嚴重脫離實際?事實上,這一價格反映的是整個運河新城板塊接下去的限價。根據最新規劃,作為城北新中心的運河新城將在2022年之前基本建成,總計投入65億元,容納10萬人口。運河上的油庫碼頭將華麗轉身為藝術中心,而半山電廠要打造成城北最大的主題娛樂集聚區。產業上,運河新城有智慧網谷小鎮作為支撐。


    也就是說,3.8萬元/平方米的限價已將運河新城的發展利好充分考慮進去了,同時這也是同板塊其他將售樓盤的價格風向標。


    當然,即便位于同板塊,各宗地塊的實際情況也各有不同。3.8萬元/平方米的房價是否偏高,從最后的成交地價中,可以反映出開發商的判斷。


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