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          樓市調控加銀保監會嚴控房地產貸款土地流拍率上升

          2019-09-23 來源:第一財經 點擊 評論

              隨著“房住不炒”政策的貫徹落實,房地產行業的監管和調控持續保持高壓。近期,樓市調控政策持續收緊,不少房企感受到了較大的壓力,而整個土地市場及房地產市場的成交也出現了放緩跡象。

          ? ?調控政策創紀錄

          ? ?中原地產研究中心的統計數據顯示,2019年1-8月,全國房地產調控政策高達367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累計次數刷新了房地產調控紀錄。而僅僅8月份的房地產調控政策就多達60次。

          ? ?中原地產首席分析師張大偉表示,今年8月,房地產調控密集,相比之前政策,最大的特點是增加了各種房地產金融政策收緊,包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道,都有不同程度的收緊。同時還疊加地方整頓房地產市場亂象。

          ? ?今年以來,從中央到銀保監會,密集加強對房地產金融的風險把控。特別是7月份來,連續5次針對房地產信托及美元債,均單獨針對房地產發布政策。8月初再次明確針對32城檢查,約束房地產貸款額度。

          ? ?近日,銀保監會公布的對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報顯示,一些地方中小銀行違規為“四證”不齊房地產項目提供融資,有的機構向未取得房地產開發資質的置業公司發放貸款,用于支付拆遷補償款;此外,還有違規向資本金不足的房地產項目發放貸款。有的機構發放的房地產開發貸款項目資本金比例嚴重不足。

           ??嚴控房地產貸款

          ? ?近年來,銀行信貸資金“脫實向虛”,實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出于資金安全性考慮,房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實體經濟背景下,涌入房地產的資金正持續被嚴控。

          ? ?日前,銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。

           ??檢查要點包括:房地產業務授信政策和內控制度執行情況;房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況,包括資本金來源真實性審查、企業資質審查、違規向“四證”不全項目提供融資等;以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。

           ??與此同時,有市場消息稱,合肥12家銀行停貸“二手房”,分別是:建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示,之所以出現“停貸”,原因是銀行月末額度不足。

              據第一財經記者了解,目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始,就有銀行額度不夠,只能對個人貸款進行控制,調整利率或停止二手房貸業務。開發貸和個人貸款向來屬于銀行房地產貸款大類,在此之前,個人住房貸款的限制相對較小。

          ? ?土地市場熱度持續下降 流拍率連續三月上升

          ? ?隨著監管的加碼及信貸的收緊,土地市場熱度出現明顯下降,土地出讓金持續縮水。其中,二線城市跌幅最為明顯。

          ? ?諸葛找房數據研究中心數據顯示,今年8月,全國主要地級市土地整體供應1219宗,比去年同期下跌12.74%;供應規劃建筑面積為10802.9萬㎡ ,環比上月下跌13.43%,同比去年下跌24.68%。詳細來看,一線城市8月土地供應33宗,供應規劃建筑面積同比上漲54.15%;二線城市土地供應411宗,規劃建筑面積同比下跌28.42%,在各等級城市中跌幅最大;三四線城市土地供應775宗,規劃建筑面積同比下跌24.55%。

          ?? 與此同時,土地出讓的溢價率出現下跌,而流拍率則走高。

          ? ?數據顯示,8月,全國主要地級市溢價率為9.76%,環比上月大幅下跌4.35個百分點,顯示在融資收緊的資金壓力之下,房企拿地更加謹慎理性。其中,一線城市成交溢價率僅為0.71%,二線城市平均溢價率為6.77%,三四線城市溢價率為17.26%,在各等級中最高。在價格優勢下,優質三四線城市土地依舊受青睞。

          ? ?報告還顯示,流拍率方面,全國主要地級市8月共流拍55宗地塊,流拍率為6.07%,連續三個月升高,土地市場熱度持續下降。其中,一線城市流拍率為0%,無流拍地塊;二線城市流拍率為4.62%,環比上月流拍率上漲1.98個百分點;三、四線城市的流拍率最高,高達7.66%,環比上漲2.58個百分點。

          ? ?房企喜憂參半

          ? ?嚴厲的監管政策之下,房地產行業迎來了一輪洗牌。

              曾經憑借著激進的高杠桿擴張戰略,民營房企有過異常風光的年份,但當下,幸運的天平明顯傾斜至國企一側。

          ? ?今年8月,出席中期業績發布會的地產大佬們,面上笑容已不多,對前景的擔憂、經營的焦慮透過報表和問答傳遞出來。依舊坦然自信的,只剩幾家央企巨子,它們有強大的融資能力,且個個手握重金。

          ? ?今年上半年,全國商品房銷售額70698億元,增幅僅為5.6%,而去年同期增幅為7.6%。

          ? ?全國排名前三的房企中,除了萬科同比增加9.6%外,碧桂園和恒大合同銷售金額分別同比減少9.28%、7.4%。第四、第五位的保利和融創,各自增長17.33%、11.8%,整體增速也出現了收窄。

          ? ?個貸按揭的利率走高、放款緩慢是房企銷售困難的原因之一。與此同時,房企融資渠道收緊、融資利率走高,房企在銷售回款和融資端遭遇雙重困難。當面臨的銷售大環境相同,融資能力的差異成為決定房企經營和利潤空間的重要因素。

           ??融資渠道通暢、成本低廉、現金充足,使國資房企在土地投資上,有更高的能動性,國企的品牌效應也使其項目后續運作有更廣闊空間。而對于民營房企來說,可能就沒有這么幸運了。在經歷了激進的高杠桿擴張之后,當融資渠道突然收緊,對于那些高杠桿的房企來說,或許只能靠降價銷售加速回款來為自己續命了。

          ? ?每一次周期,都是一輪洗牌。在資金緊縮的時代,如何評價一家房企的核心競爭力,將從其拿地、產品、營銷等多維度的綜合能力,過渡到狹隘的融資能力。

          ? ?當高杠桿的冒險與激進成為過去式,下一個可承載民營房企野心和規模沖動的市場空間何在?當民營龍頭銷售增長疲軟,融資乏力時,第二梯隊的國資房企如何抓住機會,勇立潮頭?

          ? ?30年地產史的書寫者、地產業江山的支撐者,現在重新站在時代的關口。

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